法官说法

 

本案争议焦点在于买家所应承担的合同解除所致的违约责任范围。

1.买家主张逾期付款违约金应按《上海市房地产买卖合同》载明的总房价700万元计算，但《补偿协议》明确载明:本次交易实际成交价为1,350万元；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。

据此，本院认为买家主张逾期付款违约金应按总房价700万元计算，缺乏依据，本院不予采信。买家应付逾期付款违约金141,750元（即1,350万元×万分之五×21天）。

2.买家强调其违约系因未能出售名下房屋所限，无法继续购买系争房屋，本院认为，房屋属于大宗贵重商品，产权人进行交易时应尽审慎义务，合理安排交易环节，买家因自身原因导致其无法继续履行本案所涉房屋买卖合同，故合同解除使房东重新出售房屋所遭受房屋差价损失应由买家赔偿。

房东要求其按照合同约定总房价款的20%即270万元支付解约违约金，买家主张合同约定的违约金过分高于房东的实际损失，故要求法院适当减少。

本院认为，自本案双方当事人签订房屋买卖相关合同之后，房产市场确呈价格下降的趋势，对此买家于一、二审中均对此有明确自认，其亦陈述因市场价格波动，导致其自有房屋挂牌出售时即便大幅降低房价仍无法出售，亦可佐证。房东提供的二手房挂牌价的相应证据具有一定的参考度。

本院综合考量房产市场价格波动情况，依据合同解除时系争房屋所在小区其他房屋实际出售价、挂牌价，并结合系争房屋的相对价格优势条件，兼顾当事人过错及公平原则，本院酌情确定买家应赔偿房东房屋差价损失为135万元。

 

律师解析

 

 

关于根本违约违约金，双方约定违约金为总房价的20%，但法院最终未支持双方约定，而是酌定了10%的违约金。其法律依据是民法典第五百八十五条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

 

约定总房价20%的违约金，在房产买卖合同模板中普遍存在，但是司法实践中，完全支持该条约定金额的判决并不占多数。法官会根据买家过错程度、双方交易时间长短等情况酌定判决。

 

买家在置换房屋进行买卖时，由于涉及到两个不同的房屋买卖法律关系，应充分考虑市场风险，签约前谨慎考虑，如有重大风险情况可能发生，应在双方合同中约定清楚处理规则。

 

 

来源：裁判文书网