房产纠纷

最高院案例：被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益具有对抗第三人物权的优先权

作者：未知时间：2023-01-11

裁判要旨

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特殊保护，即对被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益赋予了对抗第三人物权的优先权。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2020）最高法民终1117号

上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区武都路**。

负责人：周某宏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：任某栋。

委托诉讼代理人：宋某。

上诉人（一审原告）：魏某庆，男，1965年10月1日出生，汉族，住甘肃省永登县城关镇高家磨**。

委托诉讼代理人：王某栋。

委托诉讼代理人：雒某龙。

一审被告：某房地产开发有限公司。住。住所地：甘肃省兰州市永登县城关镇独立街**703。

诉讼代表人：甘肃某律师事务所，该公司破产管理人。

委托诉讼代理人：杨某霞。

委托诉讼代理人：张某，破产管理人职员。

上诉人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称华融资产甘肃分公司）因与被上诉人魏某庆及一审被告某房地产开发有限公司（以下简称锦龙公司）第三人撤销之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人华融资产甘肃分公司的委托诉讼代理人宋昱，被上诉人魏某庆及其委托诉讼代理人王某栋、雒某龙，锦龙公司的委托诉讼代理人杨某霞、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华融资产甘肃分公司上诉请求：1.撤销（2019）甘民撤3号判决，依法改判驳回魏某庆的诉讼请求；2.判令魏某庆承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、魏某庆提起的第三人撤销之诉超过法定期间，依法已丧失胜诉权，应驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的第三人撤销之诉的法定期间为第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。（2014）甘民二初字第50号民事判决于2015年3月作出，距今长达5年时间。该案审理中，兰州永登医药有限责任公司等与魏某庆相似主体通过执行异议（保全）、另案诉讼等程序主张权利，并得到生效判决支持。魏某庆应当于该案审理过程中，至迟于判决作出之日知道其权利受到损害。魏某庆在该案审理期间至判决作出后近5年时间，未主张权利，主观状态为懈怠和放任。兰州市中级人民法院于2018年9月25日裁定受理锦龙公司破产一案，债权人应在公告刊登之日起60日内，向管理人书面申报债权。该公告于2018年12月14日刊登于人民法院报。魏某庆在前述裁定作出后，即向破产管理人申报了权利，魏某庆至迟应当于2019年2月12日知道其权利受到损害。一审认定魏某庆作为普通公民，无法在锦龙公司破产管理人送达《债权审核（确认）通知书》之前就知道或应当知道该案诉讼，以及该案的判决内容损害了其民事权益，更不会明知拆迁安置利益受损而怠于行使权利是错误的。二、本案一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条调整的是拆迁安置房屋被另行出卖给第三人的情形，而并非调整本案中拆迁安置房屋与抵押权谁优先的问题，不适用于本案。退一步讲，即便适用该条规定，位置、用途特定的房屋才能优先取得补偿安置的房屋。本案中，拆迁补偿安置的房屋仅确定是在原址上所建房屋，无法达到位置、用途特定的条件。三、本案一审判决引用与本案同时起诉、审理、同时做出的未生效判决，作为本案判决依据是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，未生效的裁判文书不能作为判决理由和依据。且一审法院未组织华融资产甘肃分公司对该证据进行质证，程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求依法改判。

魏某庆辩称，一、魏某庆提起的第三人撤销之诉符合法律规定，未超过法律规定的期限。本案一审法院审理上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称浦发银行兰州分行）诉锦龙公司金融借款纠纷一案时，锦龙公司并未告知魏某庆有关涉诉及抵押安置房屋的情况，法院未通知魏某庆参加诉讼，魏某庆不知道判决结果。2018年9月25日兰州市中级人民法院裁定受理锦龙公司破产还债一案并通过登报公告通知债权人申报债权，魏某庆即向破产管理人申报了债权。2019年7月26日，锦龙公司破产管理人向魏某庆发出《债权审核（确认）通知书》后，魏某庆于2019年10月18日向甘肃省高级人民法院提起了第三人撤销之诉，没有超过法律规定的六个月期间。华融资产甘肃分公司提到兰州市永登医药公司主张权利得到生效判决的支持因此推测魏某庆知晓（2014）甘民二初字第50号民事判决的内容纯属主观臆断。二、魏某庆与锦龙公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》早于锦龙公司将案涉在建工程抵押给浦发银行兰州分行，魏某庆享有优先被安置的权利。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条未明确禁止补偿安置房抵押贷款的情形，但结合该司法解释第八条规定，立法本意是限制拆迁人处分安置房屋，在拆迁安置协议有效的前提下充分保护被拆迁人的合法权益。一审确认魏某庆享有优先被安置的权利正确。另外，一审法院在判决中引用同案判决内容，是为避免分别处理导致判决内容交叉和执行过程中发生冲突，裁判依据是客观事实和法律规定，不存在以同案为裁判依据、认定事实不清的情形。综上，魏某庆提起的第三人撤销之诉符合法律规定，华融资产甘肃分公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。

锦龙公司述称，一、魏某庆提起的第三人撤销之诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十二条规定的起诉条件，其提起的第三人撤销之诉，符合法律规定的期限要求。二、魏某庆对拆迁安置房屋的请求权优于华融资产甘肃分公司的在建工程抵押权。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，交付全部或者大部分购房款的购房者优先于建设工程价款优先受偿权，被拆迁人取得安置房屋的权利优先于房屋买受人。魏某庆作为被拆迁人，其权利优先于华融资产甘肃分公司的抵押权。在一审法院（2014）甘民二初字第50号案件中，一审法院认为拆迁安置债权是“所有权保护”的一种延伸，锦龙公司对拆迁在建部分房产无所有权，其对外抵押属无权处分。该案在确认浦发银行兰州分行的抵押权时，剔除了兰州永登医药有限责任公司的拆迁安置房屋，即确认了房屋拆迁安置权优先于抵押权，魏某庆与兰州永登医药有限责任公司债权性质一致，应当得到同样的保护。综上，本案一审判决在针对发生拆迁安置权利与抵押权的冲突时，优先保护被拆迁人的权利是正确的。

魏某庆向一审法院起诉请求：1.撤销(2014)甘民二初字第50号民事判决书第四项对魏某庆拆迁安置协议约定的拆迁安置部分的优先受偿权；2.请求锦龙公司在房屋竣工验收后15日内交付魏某庆位于华悦综合商贸大厦一楼和平街115.34平米的临街独立商铺一间，并办理产权证；3.诉讼费用全部由浦发银行兰州分行、锦龙公司承担。

一审法院认定事实：魏某庆2002年11月5日购买了位于永登县城关镇和平街17号，原广电局家属楼前临街三间商铺，共计57.67平方米。锦龙公司因项目建设需要，需对魏某庆的三间商铺实施房屋拆迁。2012年4月24日，锦龙公司与魏某庆签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定将魏某庆所有的坐落于永登县城关镇和平街17号，原广电局家属楼前临街三间商铺建筑面积57.67平方米进行拆迁，并确定锦龙公司用于产权调换的房屋为原址期房，建筑面积为115.34平方米，按1：2置换，还约定为两间一楼独立商铺，每间门高宽不能小于五米，铺内无拐角、楼梯。2015年3月24日，一审法院就浦发银行兰州分行诉锦龙公司、张桂兰、徐存龙、娄生法金融借款合同纠纷一案作出（2014）甘民二初字第50号民事判决，该判决已生效。其中第四项为：“原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行对某房地产开发有限公司提供的抵押物兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦地下1层和地上1-4层除甘肃省永登县人民法院（2014）永民初字第567号判决确定的该商厦一层商铺299.31平方米，二层商铺220平方米以外的在建工程和土地使用权拍卖、变卖的价款，在8000万元范围内享有优先受偿权”。该判决所确认的抵押物中，包含了魏某庆与锦龙公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中所约定的安置部分。截止一审判决作出，该抵押物尚未拍卖。2019年7月26日，锦龙公司破产管理人向魏某庆发出《债权审核（确认）通知书》，确认债权人名称：魏某庆；管理人审查确认债权：安置商铺面积115.34平方米；管理人审查意见：1.申报人符合破产债权人资格认定条件……3.根据《房屋拆迁安置补偿协议》第二条、第四条的约定，被拆迁商铺建筑面积57.67平方米，按照1:2原地期房置换面积115.34平方米。4.拆迁安置房屋现处于未完工状态，尚不具备交付条件，需续建。5.安置商铺已设立抵押权（权利人华融资产甘肃省分公司）并经生效判决确认，与安置商铺存在权利冲突。魏某庆遂向一审法院提起诉讼。

另查明，与本案情形相似的贾令堂诉锦龙公司、华融资产甘肃分公司第三人撤销之诉一案，案号为（2019）甘民撤2号，贾令堂诉讼请求指向的同为一审法院（2014）甘民二初字第50号民事判决第四项，该案已作出一审判决，支持了贾令堂关于撤销损害其拆迁安置权内容的诉讼请求。

一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定第三人提起撤销之诉的时效为“自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”，本案中，虽然确定浦发银行兰州分行对锦龙公司抵押物享有优先受偿权的生效判决作出于2015年3月24日，但魏某庆作为普通公民，既不存在因自身原因未参加诉讼的事实，也无证据证明其在锦龙公司破产管理人送达《债权审核（确认）通知书》之前就知道或应当知道该案诉讼，以及该案的判决内容损害了其民事权益，更不会明知拆迁安置利益受损而怠于行使权利。故其在2019年7月26日收到《债权审核（确认）通知书》后，根据通知内容得知自身民事权益收到损害，需要通过诉讼解决，遂于2019年10月18日向一审法院提起第三人撤销之诉，未超过法律规定的六个月期限。

关于魏某庆主张的拆迁安置补偿权应否保护的问题。从权利的性质上分析，基于房屋被拆迁所享有的安置补偿权，是建立在原房产丧失的基础上的，是对原房产产权人的保护。在现实生活中，拆迁人往往就是商品房的开发商，本案中魏某庆与锦龙公司订立的拆迁补偿安置协议，明确约定了拆迁人锦龙公司以原址期房按1:2比例对被拆迁人魏某庆予以补偿安置。双方签订的拆迁安置补偿协议，是一种具有特定指向的特种合同，魏某庆依据拆迁安置补偿协议所取得的是一种“特种物权”或“准物权”。从时间顺序上分析，由于拆迁在先，这时虽房尚未建，但根据魏某庆与锦龙公司签订的安置补偿协议，对应位置的房屋已经明确将来属于魏某庆，此时已经具备了物权的属性。此后，开发商又将此房抵押给银行，但由于未扣除用于拆迁安置补偿的部分或未经被拆迁人的同意，该抵押权实际已存在侵犯被拆迁人合法权利的情形。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定精神，魏某庆所享有的拆迁安置补偿权应当优先于抵押权受到法律保护。

关于魏某庆主张的拆迁安置补偿权如何保护的问题。由于魏某庆因不能归责于本人的事由未参加（2014）甘民二初字第50号案的诉讼，如该判决得以执行，其依据拆迁安置补偿协议所享有的权利将受到损害，在法律规定的期限内提起第三人撤销诉讼，其诉讼请求成立，虽然魏某庆第一项诉讼请求表述为撤销对魏某庆拆迁安置部分的优先受偿权，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百条第一款第一项规定“请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分”，应当对原判决中涉及魏某庆权利的内容依法予以变更。

关于魏某庆的第二项诉讼请求所涉及的交付并办理产权证的内容，根据第三人撤销之诉的性质、功能，本案中不能对第三人受损权利之外提出的新的权利义务予以增补判决，其该项诉讼请求不属于本案审理范围，应当裁定予以驳回。

由于锦龙公司破产管理人陈述在破产债权申报期间，针对抵押商铺申报拆迁安置补偿权的仅有兰州永登医药有限责任公司、贾令堂、魏某庆，因兰州永登医药有限责任公司的权利在一审法院（2014）甘民二初字第50号生效判决中已予以保护，贾令堂的权利已经一审法院另案一审判决予以支持，为避免分别处理导致判决内容交叉和执行过程中发生冲突，本案中将另案判决内容一并吸收、一并处理更有利于执行。

综上，魏某庆的第一、三项诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百条第一款第一项规定，判决，变更一审法院（2014）甘民二初字第50号民事判决第四项为：浦发银行兰州分行对某房地产开发有限公司提供的抵押物兰州市永登县城关镇和平街无号的华悦综合商贸大厦地下1层和地上1-4层除甘肃省永登县人民法院（2014）永民初字第567号判决确定的该商厦一层商铺299.31平方米、二层商铺220平方米，贾令堂依据拆迁安置补偿协议所享有的拆迁安置房22平方米，以及魏某庆依据拆迁安置补偿协议所享有的拆迁安置房115.34平方米以外的在建工程和土地使用权拍卖、变卖的价款，在8000万元范围内享有优先受偿权。一审案件受理费15181元，由锦龙公司负担。

二审中，当事人均未提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据本案一审判决和华融资产甘肃分公司上诉的事实和理由，本案的主要争议焦点为：魏某庆关于撤销对其拆迁安置部分的优先受偿权的诉讼请求能否成立。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，第三人可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉。本案中，2015年3月24日，一审法院作出（2014）甘民二初字第50号民事判决，确认浦发银行兰州分行对锦龙公司的抵押物享有优先受偿权，该判决所确认的抵押物中，包含了魏某庆与锦龙公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中所约定的安置部分。2019年7月26日，锦龙公司破产管理人向魏某庆发出《债权审核（确认）通知书》，告知魏某庆安置商铺已设立抵押权并经生效判决确认，安置商铺存在权利冲突。2019年10月18日，魏某庆向一审法院提起第三人撤销之诉。本案不存在魏某庆因自身原因未参加（2014）甘民二初字第50号案件的诉讼，或者魏某庆在锦龙公司破产管理人送达《债权审核（确认）通知书》之前知道或应当知道该案诉讼，以及该案判决损害其民事权益，但魏某庆怠于行使权利的事实。一审根据前述法律规定和事实认定，魏某庆提起本案第三人撤销之诉未超过法律规定的六个月期限。华融资产甘肃分公司上诉称魏某庆最迟应在锦龙公司破产债权申报公告期满之日时知道其权利受到损害。本案中，魏某庆按法定程序申报债权，没有证据证明魏某庆申报债权时明知其权利受损并怠于权利。华融资产甘肃分公司的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该规定，在拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特殊保护，即对被拆迁人享有的补偿安置房屋的权益赋予了对抗第三人物权的优先权。本案中，2012年4月24日，锦龙公司与魏某庆签订《房屋拆迁安置补偿协议》，明确约定了拆迁人锦龙公司以原址期房按1:2比例对被拆迁人魏某庆予以补偿安置，该协议约定的补偿安置房屋位置特定、用途特定。案涉《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，锦龙公司未经魏某庆同意，将应补偿安置给魏某庆的房屋抵押给浦发银行兰州分行，侵犯了魏某庆对拆迁安置补偿房屋享有的权益。一审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定魏某庆所享有的拆迁安置补偿权应优先于抵押权，魏某庆关于撤销对其拆迁安置部分的优先受偿权的诉讼请求成立，该认定并无不当，本院予以维持。

关于一审判决对与本案情形相似的（2019）甘民撤2号贾令堂诉锦龙公司、华融资产甘肃分公司第三人撤销之诉一案的相关事实予以载明的问题。本院认为，一审法院对其同时审理的本案与贾令堂诉锦龙公司、华融资产甘肃分公司第三人撤销之诉一案综合考量，载明相关事实，并在判项中一并处理，并无不妥。

综上所述，华融资产甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15181元，由中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　骆　电

审判员　杨　卓

审判员　厉文华

二〇二〇年十月十九日

法官助理杨婷

书记员李晓宇

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