老刘与妻子老钟育有一女小刘。鞠某是老钟的母亲。夫妻二人婚后在北京市海淀区置办有902号房屋一套，房屋产权登记人是老钟。2018年7月4日，大病初愈的老刘顿感亲情的重要性，决定将902号房屋赠与女儿小刘，于是签署了《房屋赠与协议书》。

同日，女儿小刘与姥姥鞠某签署《房屋赠与协议》，该协议约定因老刘与老钟正在办理离婚诉讼，为避免其他人得到此房产，小刘自愿将案涉房屋赠与鞠某;同日，老钟亦与鞠某签署赠与协议，将涉案房屋赠与鞠某。经查，2018年10月10日，涉案房屋转移登记至鞠某名下。

老刘在得知此事后感到疑惑，老刘与小刘均认可在2018年7月4日签订《房屋赠与协议书》之后，并未去不动产登记部门就房产赠与办理备案登记手续。而且更让老刘生气的是，自从赠与协议签订后，女儿小刘对其不闻不问，这让老刘感到很受伤。

于是，老刘向人民法院提起诉讼，请求法院撤销其与女儿小刘签署的《房屋赠与协议书》。

一审法院经审理后认为，涉案房屋原登记在老钟名下，老刘系法定隐形共有权人，故在老刘就其所享有的财产份额作出赠与的意思表示后，案涉房屋在未办理相应不动产备案登记手续的情况下，便自钟某名下转移至鞠某名下，该转移登记手续并非系基于老刘的赠与，故有关老刘对小刘的赠与，实质上并未完成权利转移。因此，老刘对其赠与享有任意撤销权，一审法院据此判决：撤销老刘与小刘于2018年7月4日签订的《房屋赠与协议书》。

小刘不服一审判决结果，向中院提出上诉，主张老刘向小刘作出赠与的意思表示是真实有效的，小刘已由此获得房屋的处分权，并实际占有、使用案涉房屋，且该房屋已于2018年10月10日基于小刘与钟某的真实意思表示办理过户登记至鞠某名下，故本案赠与行为完成了权利转移，老刘已丧失任意撤销权。

中院经审理认为：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为本案赠与财产权利是否已经发生转移。

现行法律赋予赠与人在赠与合同成立后，赠与财产权利转移之前，根据自己意思不再为赠与行为的撤销权，此处的赠与财产权利的转移，应指基于赠与合同而发生的物权变动。本案中，小刘上诉主张本案房屋已完成过户登记，房屋所有权已发生转移，老刘已丧失撤销权。但依据中院二审查明的事实，双方当事人并未就房产赠与去不动产登记部门就不动产权利转移办理备案登记手续，本案房产在二人之间尚未发生权利转移，老刘基于赠与合同的履约行为尚未实施完毕。本案房产后续所发生的转移登记，并非直接基于本案双方当事人所签订的《房屋赠与协议书》。而且，对该转移登记的效力性评价，恰恰依赖于本案的处理结果，而非相反。即小刘不得以后续发生的房产已转移登记的事实状态，自证转移登记的合法性及进一步回溯证明此前赠与行为已完成。

鉴上，小刘上诉请求及事实理由不能成立，中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”