裁判规则：案涉工程虽系威尼斯公司自行投资的商品房开发项目，当地建设局也同意采用直接发包的方式进行工程建设，但《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条第(五)项明确规定商品住宅属于《招标投标法》第三条第一款第(一)项规定的关系社会公共利益、公众安全的必须进行招标的工程建设项目范围，因此，案涉工程建设项目必须进行招标而未招标，根据《建设工程司法解释》第一条第(三)项的规定，双方之间的《建设工程施工合同》无效。

　　【法官提示】建设工程必须进行招标而未招标，发包人和承包人签订的建设工程施工合同无效。因此，在认定合同效力中，首先要解决的问题是案件所涉工程是否属于法律法规规定的必须招标投标的范围。司法实践中，法院应当主动审查案件所涉工程项目是否属于法定的必须招投标的范围。

　　裁判规则：中标的华建公司在招投标前已经与招标方政泉公司进行了实质性磋商，签订了施工合同，华建公司被确定为诉争工程的承建方，显见双方有串通招投标行为，中标无效。在中标无效的情况下，双方就诉争工程分别签订的《建设工程施工合同》、《补充协议》及《住宅公共部分精装修(补充协议)》无效。

　　【法官提示】串通投标在招标投标领域时有发生，依法必须进行招标的工程项目，招标人与投标人在履行招投标程序前，签订协议对施工范围、工期、计价方式、总价款等内容进行约定的就属于典型的串通投标。

　　裁判规则：海洲公司虽然通过公开招投标的形式取得了承包权，但双方在招投标前就对涉案工程项目的工程价款、开竣工日期、质量标准、工程款支付、违约责任等承发包事项的实质性内容进行了具体磋商，并已于2009年5月11日签订了《工程施工补充协议书》。卓达公司与海洲公司上述行为违反了《招标投标法》第四十三条、第五十五条的强制性规定。因此，卓达公司与海洲公司于2009年5月11日所签订的《工程施工补充协议书》和2009年7月31日所签订的并经备案的《建设工程施工合同》均应认定为无效。

　　【法官提示】对于该类中标无效的情形，首先需要对实质性内容作出准确认定和把握，只有双方对实质性内容进行了中标前的谈判并影响中标结果的，中标才无效。另外，对于非必须进行招标的项目，如果双方就上述有关实质性内容进行谈判影响中标结果的，中标依然无效。因为只要履行了招投标程序，就应当适用《招标投标法》的规定，该法第四十三条规定，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。此时，可以认定双方之间恶意串通，损害了其他投标人的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，中标应为无效，所签施工合同应为无效。

裁判规则：建设工程的成本价是一个比较难以界定的问题。社会平均成本与个别企业之间的个性成本与市场行情、工程材料管理、工程现场管理、人力资源管理等综合因素相关，存在一定差异绝非偶然。对此，在建设工程纠纷案件处理中也是有规则的。依据相关法律及司法解释之规定，合同约定的工程价款低于成本价即使导致合同无效，发包人要求参照合同约定的价款结算的，人民法院也应予以支持。

　　【法官提示】国家通过立法明确规定投标人不得以低于成本的报价竞标。另外，《建设工程质量管理条例》第十条也明确规定，建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标。低于成本价中标，首先中标无效，其次由此签订的施工合同亦为无效。

　　【法官提示】中标通知书发出之后，如果发包人拒绝签订施工合同的、改变中标结果的，则发包人应当承担违约责任，应当赔偿另一方所有损失，包括中标人的可得利益损失;如果中标人拒绝签订施工合同，放弃中标项目的，招标人有权没收其投标保证金，如果保证金不足以弥补招标人损失的，有权另行要求赔偿。