懂房产又熟悉法律的人应该都知道，被查封的房屋在解封前，通常是无法办理过户手续的。

一、通常情况

别说正常过户，即使是通过法院诉讼，法官看到房屋上有查封，大多会告诉房屋买受人：该案因为有查封在，没有办法判决继续履行强制过户，因为在法律上履行不能。

同时，法官出于对原告的同情，一般会给原告出两个建议：

1、原告变更诉请：解除房屋买卖合同并要求被告（出售人）赔偿违约金；

2、原告撤诉，针对该房屋上的查封去申请案外人异议（包括两个阶段，执行异议听证和案外人异议之诉），待房屋上的查封解除了，再起诉。

如果两个方案原告都不愿意接受并且坚持想要房子，因为该案房屋上有查封属于法律上履行不能，法官无奈的表示只能驳回原告的诉讼请求。

以上是法院对被查封的房屋所引起的房屋买卖合同纠纷案件的通常审理和处理思路。接下来本律师来讲一些“非通常”的情形。

本文要讲的是：房屋上面有查封，不用提案外人异议，也不用把查封解除，可以带着查封直接办过户，乍听到，这似乎是不可能的事情。但是确实司法实践中真实存在的，本律师已经接触并经办过多起。

本文上面所说的房屋上有查封无法过户的情况，有如下几个特点：

第一，它是其他案件的查封。也就是说是本案（继续履行房屋买卖合同之诉）以外的案件的查封；

第二，过户前发现房屋上有查封，但买受人并没有提起诉讼；

第三，或买受人提起了诉讼，诉请法院判决继续履行房屋买卖合同，但是并没有进行诉讼保全，然后诉讼进行到一半房屋被其他案件查封了；

第四，或买受人提起了继续履行合同之诉并在第一时间保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是说查封顺位排在本案查封前面的，可能这样的查封还不止一个。

就像上面这样的情况，作为买受人确实是很难破除查封的。除非在满足一定的条件的基础上对这些查封提案外人异议。

那么什么是案外人异议呢？

有关案外人异议的法律规定，主要见于如下几个法律条文中：

我国《民事诉讼法》第二百二十七条、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、2005年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。本文暂不展开。

二、只有首封才是生效的查封

那么到底要满足什么条件，才能让被查封的房屋去办理过户呢？

用最简单的话来表述就是：买受人的继续履行合同之诉案件对该交易房屋的查封是首封！对，一定要是首封。结合实践就是：拉出来不动产登记薄，上面“房地产权利限制状况信息”一栏，排在第一个的查封是本案继续履行合同之诉的查封。

这样的情况下，买受人就掌握了绝对的主权和话语权。

对排在该查封后面的那些轮候查封不用提案外人异议，也不用找查封的法官沟通求情，更不用做冤大头帮出售人的债权人还债。

直接无视后面的查封。当然，前提是遇到了一个业务知识非常专业的执行法官，如果遇到的是不太懂的法官，那就难说了。

当然，以上这些需要一个大的前提，那就是审理继续履行合同之诉的案件的法官，经过对该案件的审理后认为，买受人已经履行完毕全部的合同义务，房屋没有办理过户手续完全是出售人违约不予配合，买受人没有违约且没有任何过错，法院按照法律和事实判决：该房屋买卖合同继续履行，出售人配合买受人办理房屋过户手续。

拿到这样的判决之后，直接申请法院强制执行即可，执行法官看到本案的首封是自己承办的案件，一般就会知道后面的轮候查封不用管，但法官的专业性也有着决定性作用。

我曾经办理过一个案件，我拿不动产登记薄给法官看，上面只有一个查封，就是我们本案的继续履行合同之诉的查封。但因为当时我们本案查封时上面还有其他案件的查封，后来都被我们一一处理解封掉了。

但是我们本案的查封仍然显示的字面内容为“轮候查封”四个字，执行法官就一定说我们是“轮候查封”不是“正式查封”不给办理强制执行的过户手续，直到后来我把《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条的内容给他看，他才同意给我办过户，并让我做笔录记名：若过不了户责任自负。对此我也真是哭笑不得。

由上可知，首封的作用非常强大，对“首封法院具有处置权”这句话的含义了然于胸，对在查封时大家分秒必争、挤破头皮也要抢首封的行为恍然大悟！

三、轮候查封是未生效的查封

因为首封是生效的查封，而首封后面的轮候查封是未生效的查封。未生效的查封？如何解读？就是：首封在的话，轮候查封了等于没查封！

这个规定见于我国的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

该条文的意思就是说：别的案件查封了，本案可以继续查封，但是排在别的案件后面的查封属于是轮候查封，只有前面的查封解除了，本案的查封成为第一个查封后该查封才生效，只要不是第一个查封，那就是不生效的查封。

四、案例分析

通过上面的解析，相信对该问题大家已经有了比较清晰的认识。接下来我们以案说法：[2017年上海市第二中级人民法院的判决（2017）沪02民终7110号]

甲与买受人乙、出售人丙申请执行人执行异议之诉二审民事裁定书

上海市第二中级人民法院

民事裁定书

（2017）沪02民终7110号

上诉人：债权人甲。

被上诉人：买受人乙。

被上诉人：出售人丙。

上诉人债权人甲因与被上诉人买受人乙、出售人丙申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2017)沪0118民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。……

一审法院认定事实：2016年7月4日，青浦法院立案受理了债权人甲诉出售人丙民间借贷纠纷一案，并于2016年8月23日作出(2016)沪0118民初6578号民事判决书，判令出售人丙应归还债权人甲借款人民币10万元(以下币种相同)。在该案审理期间，青浦法院于2016年7月14日保全查封了出售人丙名下的涉案房产。

2016年9月1日，杨浦法院作出(2016)沪0110民初5944号民事判决书，认定出售人丙与买受人乙于2015年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，据此判令：

一、买受人乙与出售人丙于2015年8月31日签订的关于涉案房产的《上海市房地产买卖合同》继续履行；

二、买受人乙于判决生效之日起十日内涤除设于涉案房产上的抵押权；

三、出售人丙应于设于涉案房产上的抵押权涤除后十日内协助买受人乙办理上述房屋的产权过户手续……。因出售人丙未能履行生效判决确定的义务，买受人乙向杨浦法院申请强制执行。

杨浦法院于2016年10月10日立案受理，案号为(2016)沪0110执3852号。

在执行中，杨浦法院以涉案房产的抵押权尚未涤除，办理涉案房产过户条件不成就为由，于2017年2月27日作出(2016)沪0110执3852号执行裁定，终结本次执行程序。

期间，2016年6月21日、9月19日，买受人乙代出售人丙向涉案房产的抵押权人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行归还了借款及利息等合计639,432.87元。2017年3月21日，涉案房产的抵押权被登记注销。

因涉案房产存在司法限制，买受人乙向青浦院提出执行异议。青浦法院于2017年4月7日作出(2017)沪0118执异34号执行裁定书，支持买受人乙的异议请求，

裁定中止对涉案房产的执行，甲遂提起本案诉讼。

一审法院驳回了甲的诉请，认为应该中止涉案房屋的执行。甲遂提起上诉至上海市第二中级人民法院。

本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，出售人丙涉诉较多，其名下的涉案房产被多家人民法院查封。杨浦法院于2016年4月20日以(2016)沪0110民初5944号案正式查封涉案房产，青浦法院于2016年7月14日以(2016)沪0118民初6578号案轮候查封，上海市浦东新区人民法院以三案再行轮候查封。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第70条的规定，案外人对执行标的主张权利，可以向执行法院提出异议。

本案中，青浦法院系涉案房产的轮候查封法院，该院对系争房产的查封尚未正式生效。现买受人乙向青浦法院提出案外人异议，主张涉案房产的所有权，要求排除该院执行，该异议申请不符合执行异议案件的受理条件。

对于买受人乙提出的案外人异议申请，青浦法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定予以驳回。

但青浦法院依据民诉法第二百二十七条的规定立案审查，并赋予当事人提起执行异议之诉的权利，属于程序不当，本院予以纠正。

本案的案外人买受人乙是杨浦法院执行案的申请执行人，该执行案已正式查封系争房产，目前已具备执行条件，故买受人乙的主张可通过杨浦法院的强制执行得以实现，无需向轮候查封法院提出执行异议。

综上，上诉人甲的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：

一、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5453号民事判决；

二、驳回上诉人甲的起诉；

三、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118执异34号执行裁定；

四、驳回被上诉人买受人乙的异议申请。

一审案件受理费人民币80元，退还上诉人甲；上诉人甲预交的二审案件受理费人民币80元予以退还。

本裁定为终审裁定。

由该案例可知：只要你的案件的查封是首封，后面的那些轮候查封对首封的继续履行合同之诉的案件没有任何威胁。

五、结语

本文提醒我们，查封的先后顺序不仅在案件的执行过程中起到至关重要的作用，对房屋买卖合同的当事人来说，一旦该房屋买卖合同有涉诉风险，则作为买受人应尽快诉讼保全措施，这对将来房屋的继续履行之诉有着关键的作用，毕竟首封和轮候查封的区别不是一点点，而是天壤之别！