2009年1月12日，原告张某与被告某房地产公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，双方当事人在预售合同第9条中约定：房地产公司应于2009年6月30日之前交房，交付房屋的条件是：

　　1.经本市建设工程质量监督机构检验合格;

　　2.办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。但双方同时在预售合同的补充条款第1条中约定：本合同约定之交房以取得上海市新建商品房交付使用许可证为准。合同签订后，原告张某按约付清了全部购房款。

　　2009年2月27日，被告房地产公司取得系争房屋的交付使用许可证。2009年3月10日，双方签署交房协议一份，作为房屋交接手续，该协议明确房地产公司于当日将房屋交付并由原告张某验收通过，并办理了接收手续。2009年11月29日，被告房地产公司取得系争房屋的房地产权证(俗称“大产证”)。

　　被告房地产公司取得房屋房地产权证后，通知原告张某提供相关的办理房屋产权登记手续的有关资料，并交纳相关的费用，但遭到原告的拒绝。

　　原告张某认为，其于2009年1月12日与被告房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，预购商品房1套，根据合同条款约定，房地产公司应于2009年6月30日之前交付房屋，房屋交付的条件是房地产公司取得系争房屋的房地产权证。但在实际履行中，房地产公司直至2009年11月29日才办出“大产证”。故房地产公司作为房屋预售合同的出卖方，应当按约定的期限履行向买受方交付标的物的义务，现房地产公司未在约定期限内交房，已构成违约，应根据购房合同中的约定承担违约责任。据此，原告张某要求被告承担违约金8000元，并用违约金8000元为其办理房屋产权证。但其要求亦遭到被告的拒绝。

　　双方在协商未果的情况下，原告张某于2009年12月24日依法向上海某区人民法院提起诉讼，请求法院判令被告承担违约金8000元，并用违约金8000元及时为自己办理房屋产权证。

　　被告房地产公司认为，双方已在预售合同的补充条款中将房屋交付条件变更为开发商取得新建商品房交付使用许可证，现本公司已于2009年2月27日取得该房屋的交付使用许可证，且双方已于2009年3月10日办理了房屋交接手续，签署了交房协议。故本公司已经根据购房合同和补充协议的内容履行了交房义务，并未有违约行为，故原告张某向法院提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据，请求法院予以驳回。

　　法院判决

　　上海某区人民法院经审理认为，原告张某与被告房地产公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，其内容符合法律法规之规定，属合法有效，双方应依约履行。虽然该合同第9条约定的交房条件是办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，但双方在补充条款中约定交房以取得《上海市新建商品房交付使用许可证》为准。由于合同正文属于格式条款，而补充条款属于非格式条款，故当格式条款与非格式条款的内容不一致时，应当采用非格式条款。因此，本案中双方约定的交房条件应认定为房地产公司取得新建商品房交付使用许可证。同时，因该补充条款并未免除房地产公司取得房地产权证的义务，也未存在加重张某的责任、排除其主要权利以及违反国家法律、行政法规禁止性规定等情形，故该补充条款应认定为有效。现房地产公司已按约定交付了系争房屋，张某的诉讼请求依据不足。故原告张某要求房地产公司按合同约定赔偿违约金的诉讼请求本院不予支持。

　　据此，原审法院于2010年3月8日依照《中华人民共和国合同法》第41条、第60条、第125条之规定，判决如下：

　　驳回原告张某的诉讼请求。

　　原告张某不服一审法院作出的判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称：其与房地产公司签订的补充条款也是该公司预先拟定的，属于格式条款，而双方在订立该条款时未对开发商“大产证”的取得时间作出约定，该条款实际上免除了房地产公司延期办理产权证的主要合同义务，排除了自己追究被告违约责任的权利。根据《中华人民共和国合同法》的规定，该条款应属无效。即使认定其有效，在发生争议时也应作出不利于格式条款提供方的解释，因此原审法院对该条款所作解释不当，请求二审法院撤销原判，支持其诉讼请求。

　　被上诉人房地产公司辩称，对原审判决没有异议。双方已在预售合同补充条款中将房屋交付条件变更为开发商取得新建商品房交付使用许可证，现其未构成违约，请求维持原审法院判决。

　　上海市第二中级人民法院经审理认为，上诉人张某与被上诉人房地产公司签订的预售合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效。双方虽然在预售合同第9条约定房地产公司在交付房屋时应取得新建商品房房地产权证，但因双方又在预售合同的补充条款中约定交付房屋以取得交付使用许可证为准，故可认定当事人对系争房屋的交付条件作了变更。现房地产公司在合同约定的交房期限前已取得交付使用许可证，且双方亦办理了房屋的交接手续，因此房地产公司交付房屋的期限符合合同约定。上诉人张某以被上诉人房地产公司逾期交房构成违约为由，要求赔偿逾期违约金损失缺乏法律依据，其诉请不应得到支持，原审法院所作判决并无不当。而且，由于该补充条款替代了预售合同的第9条，故该预售合同对交房条件的约定只有一种，即房地产公司取得交付使用许可证，不存在两种以上的解释。故张某认为该补充条款无效或应作出不利于房地产公司的解释的依据不足。

　　据此，二审法院于2010年5月12日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(一)项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　争议焦点

　　商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，当事人应当如何实际履行交房义务?

　　律师点评

　　本案是一起预售合同主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，购房者与开发商产生不同理解而涉讼的案件，即在本案中，双方当事人争议的焦点问题是商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致的，当事人应当如何实际履行交房义务?正确解决上述争议的问题，应当对如何认定合同变更的效力、格式条款与非格式条款如何使用有个清楚的认识和分析。

　　1.如何认定合同变更的效力

　　合同变更制度是合同法律制度中的一项重要内容。所谓合同的变更，是指当事人共同对合同内容所作的修改、补充和完善。根据《合同法》第12条的规定，合同的内容由当事人约定。这一条款体现了合同法的相关立法指导思想，即当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同是当事人自由意志的体现，是对自己利益进行衡量和处分的结果，合同的内容由当事人决定。也就是说，合同的全部条款都应由当事人约定而不能由第三人决定，而当事人订立合同后，如要对合同内容进行修改和补充，同样要遵循上述原则。因此我国《合同法》第77条规定，合同变更的前提必须是当事人协商一致。

　　当事人之间形成有效的合同变更，必须具备下列条件：(1)当事人之间存在有效的合同关系，合同的变更是在原合同基础上通过当事人双方协商改变合同的一些内容;(2)当事人协商一致，即当事人对变更合同及合同新内容的确定都同意;(3)必须有合同内容的变化，即合同内容方面有变更，否则不存在合同变更;(4)合同的变更必须遵守法定的形式，否则合同变更不生效，在法律没有明确规定的情况下，当事人变更合同的形式可以协商确定，但一般要与原合同形式相一致。

　　从本案分析可知，原告张某与被告房地产公司之间存在着合法有效的预售合同关系，合同的补充条款是对预售合同内容的补充，因而是预售合同的有效组成部分，鉴于补充条款对房地产公司的房屋交付条件重新作了约定，该约定是双方意思一致的表示，内容上一方面不违反现行房地产法律法规，另一方面可以认为张某放弃了根据预售合同第9条要求房地产公司在交付房屋时取得“大产证”的权利;形式上亦是以书面形式对原合同文本加以补充。由此可以认定，补充条款的内容是对预售合同第9条的变更，故房地产公司将取得新建住宅交付使用许可证的房屋交付张某的行为符合合同变更后的约定。针对本案，一、二审法院认定双方对合同的内容进行了变更调整，尽管合同正文与补充条款的订立是在同一天，但依照先后顺序，补充条款是在合同正文之后;此外，根据双方签署交房协议和房屋交接书的事实，亦可以证明张某已经认可并接受了房地产公司以取得新建住宅交付使用许可证交付房屋的行为。

　　客观地说，在本案中，双方当事人签订的购房合同是有瑕疵的，从当事人订立合同的字里行间可认定，双方约定开发商取得交付使用许可证即可交接，但双方应当将合同第9条的相关内容划去，或明确以非格式条款内容为准，这样就能避免纷争。

　　2.格式条款与补充条款的性质及效力

　　我国《合同法》规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与对方协商的条款。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。按照有关法律规定，作为合同的组成部分，非格式条款只有在其内容不违反法律的强制性规定和禁止性规定，不损害他人合法权益和社会公共利益的前提下，才能认定有效。就本案而言，双方当事人在合同的格式条款第9条中约定的交房条件是：(1)经本市建设工程质量监督机构检验合格;(2)办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。而在补充条款中，双方又约定“本合同约定之交房以取得《上海市新建商品房交付使用许可证》为准”。那么，这一非格式条款的交房约定是否有效?根据《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第3条关于新建住宅经审核合格，取得《住宅交付使用许可证》后方可交付的规定，可以认为本案当事人对交房条件的补充约定符合规定;同时该条款的约定，不存在加重张某的责任、排除其主要权利的情况，故可认定为有效条款。

　　在本案中，就格式条款的理解是否会存在争议或不同的解释?根据购房合同第9条的约定，交房的条件是取得“大产证”，而根据补充条款的约定，交房的条件是取得交付使用许可证，因此补充条款应理解为是对合同第9条约定条件的变更，而这种变更又是基于当事人行使自由约定权利的结果。由于这是整个条款内容的替代，故在涉案的合同中，交房条件的约定就是以取得交付使用许可证为准。故在本案中，原告张某认为能产生两种解释的理由明显无法成立。另外，虽然原告张某放弃了要求房地产公司取得房地产权证才能交房的权利，但补充条款并未免除房地产公司办理房地产权证的义务。因此，一、二审法院对争议条款的理解亦是正确的。

　　决定。也就是说，合同的全部条款都应由当事人约定而不能由第三人决定，而当事人订立合同后，如要对合同内容进行修改和补充，同样要遵循上述原则。因此我国《合同法》第77条规定，合同变更的前提必须是当事人协商一致。

　　当事人之间形成有效的合同变更，必须具备下列条件：(1)当事人之间存在有效的合同关系，合同的变更是在原合同基础上通过当事人双方协商改变合同的一些内容;(2)当事人协商一致，即当事人对变更合同及合同新内容的确定都同意;(3)必须有合同内容的变化，即合同内容方面有变更，否则不存在合同变更;(4)合同的变更必须遵守法定的形式，否则合同变更不生效，在法律没有明确规定的情况下，当事人变更合同的形式可以协商确定，但一般要与原合同形式相一致。

　　从本案分析可知，原告张某与被告房地产公司之间存在着合法有效的预售合同关系，合同的补充条款是对预售合同内容的补充，因而是预售合同的有效组成部分，鉴于补充条款对房地产公司的房屋交付条件重新作了约定，该约定是双方意思一致的表示，内容上一方面不违反现行房地产法律法规，另一方面可以认为张某放弃了根据预售合同第9条要求房地产公司在交付房屋时取得“大产证”的权利;形式上亦是以书面形式对原合同文本加以补充。由此可以认定，补充条款的内容是对预售合同第9条的变更，故房地产公司将取得新建住宅交付使用许可证的房屋交付张某的行为符合合同变更后的约定。针对本案，一、二审法院认定双方对合同的内容进行了变更调整，尽管合同正文与补充条款的订立是在同一天，但依照先后顺序，补充条款是在合同正文之后;此外，根据双方签署交房协议和房屋交接书的事实，亦可以证明张某已经认可并接受了房地产公司以取得新建住宅交付使用许可证交付房屋的行为。

　　客观地说，在本案中，双方当事人签订的购房合同是有瑕疵的，从当事人订立合同的字里行间可认定，双方约定开发商取得交付使用许可证即可交接，但双方应当将合同第9条的相关内容划去，或明确以非格式条款内容为准，这样就能避免纷争。

　　2.格式条款与补充条款的性质及效力

　　我国《合同法》规定，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与对方协商的条款。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。按照有关法律规定，作为合同的组成部分，非格式条款只有在其内容不违反法律的强制性规定和禁止性规定，不损害他人合法权益和社会公共利益的前提下，才能认定有效。就本案而言，双方当事人在合同的格式条款第9条中约定的交房条件是：(1)经本市建设工程质量监督机构检验合格;(2)办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。而在补充条款中，双方又约定“本合同约定之交房以取得《上海市新建商品房交付使用许可证》为准”。那么，这一非格式条款的交房约定是否有效?根据《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》第3条关于新建住宅经审核合格，取得《住宅交付使用许可证》后方可交付的规定，可以认为本案当事人对交房条件的补充约定符合规定;同时该条款的约定，不存在加重张某的责任、排除其主要权利的情况，故可认定为有效条款。

　　在本案中，就格式条款的理解是否会存在争议或不同的解释?根据购房合同第9条的约定，交房的条件是取得“大产证”，而根据补充条款的约定，交房的条件是取得交付使用许可证，因此补充条款应理解为是对合同第9条约定条件的变更，而这种变更又是基于当事人行使自由约定权利的结果。由于这是整个条款内容的替代，故在涉案的合同中，交房条件的约定就是以取得交付使用许可证为准。故在本案中，原告张某认为能产生两种解释的理由明显无法成立。另外，虽然原告张某放弃了要求房地产公司取得房地产权证才能交房的权利，但补充条款并未免除房地产公司办理房地产权证的义务。因此，一、二审法院对争议条款的理解亦是正确的。