房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权利。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产投资有以下几个特点：位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值性、行业相关性。

　　随着生活水平的提高，人们对生活的标准要求越来越高，住房条件的提高是人们安居乐业的体现，房产作为一种商品，既能满足所有人的居住，又能保值增值。由于房产的价值较大，虽然有的人能够同时拥有几套住房，但对大多数普通百姓来说，可能用毕生的积蓄才能购买一套住房，我国房产的取得实行登记主义，对房产所有权的登记越来越受到重视，又因家庭成员或其他几个人共同共有一套住房，因共有关系又产生新的社会矛盾。本文作者试从公民房产的取得及共有方面做一下探讨，以抒己见。

　　一、房产所有权的取得

　　1、财产所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。

　　原始取得：原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。

　　原始取得的根据主要包括：劳动生产、收益、添附、没收、遗失物、所有人不明的埋藏物和隐藏物。

　　2、继受取得：继受取得，又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。这种方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件的。

　　继受取得的根据主要包括：买卖合同、赠与、互易、继承遗产、接受遗赠、其他合法原因。

　　房产作为一种财产权，人们主要取得方式主要是继受取得即通过买卖合同、赠与、互易、继承遗产、接受遗赠、其他合法原因取得房产所有权。

　　(1)房产买卖是房地产交易的主要方式，房地产交易是实现房地产商品属性与使用属性的价值体现，房产买卖包括所有权的转移和占有权的转移。主要有国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖等几种方式。

　　(2)继承遗产继承人按照法律的规定或者合法有效的遗嘱，取得被继承人死亡后遗留的个人合法房产。

　　(3)接受遗赠作为受遗赠人，按照被继承人生前所立的合法有效遗赠协议，取得被继承人遗赠的房产。

　　(4)赠与人自愿将其所有的房产无偿赠给受赠人，受让人取得房屋所有权而不需要支付对价。

　　(5)互易一方以金钱之外的某种财产也包括房产与他方的房产相互交换，取得他方房屋所有权的形式。

　　(6)其他合法原因：因其他合法原因，也可以取得或形成财产所有权，如参加合作经济组织的成员通过合股集资的方式组成合法经济组织，形成新的所有权形式。

　　二、房产共有关系

　　1、共有的概念。是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。共有分为按份共有和共同共有。

　　按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。

　　共同共有又称共同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。

　　2、共有房产的认定、性质及分类。房产共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和应承担的义务。根据我国民法的相关法律规定，依据权利和份额划分，共有可分为：“按份共有”和“共同共有”两种。在房产共有关系中，所谓“按份共有”是指房产共有人按照各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务;所谓“共同共有”是指房产共有人对共有房产分享权利和承担义务。区别于“按份共有”，在“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。依据共有权利的权源形式划分，一般可分为法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，笔者称之为登记产权人;而法定共有人是指依法对该房产享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，笔者称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。但无论是否登记为产权人，均应享有法律赋予的共有权利。

　　共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域、具有一定亲属关系的公民之间以及基于其他原因产生的共有关系。共同共有的主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有等。按份共有除了基于法律规定的外，还基于当事人的意思而发生，例如合伙而产生的共有、共同出资购房所产生的共有等，按份共有的当事人之间往往也是基于一定的亲属、朋友关系。

　　房屋作为一个整体，每个空间面积具有不同的功能，其具有不可分割性，因此，其共有关系具有其特殊性，只要没有特别约定，一般按共同共有对待。

　　比较有争议的问题是，家庭成员在一起共同居住，购买房产时往往以家庭某一成员的名义登记，因为亲情关系，往往不会在购买时签订共有协议，作为登记记载的人其配偶只要是夫妻关系存续期间购买，就当然属于共有人，而其他家庭成员要作为共有人很难界定。笔者遇到一案例，王某家庭共有四名成年成员，王父、王母、王某与其妻杨某，均在一起生活，后用共同出资购买一套住房，登记在王父名下，后因王某与杨某感情不和，准备离婚，就该套房产发生争议，杨某认为该房产属于家庭共有，杨某应有一份财产权，而王父称该房登记在其名下，属于王父、王母共有财产，王某与杨某仅仅是暂住。杨某当时购房时已将其夫妻的存款交给了王父，但无证据，也没有其他证据证明该房产属于共同共有，这样杨某就不可能分得该房产属于自己的一份。

　　3、共有房产的处分。共有人按份额或共同对共有财产享有完整的所有权，相应地，对共有财产的处分权，应由共有人共同行使或按照份额权行使约定来行使。擅自处分共有财产是无权处分行为。也就是说各个共有人对于共有财产各个部分都享有一定的处分权，不过由于其他共有人处分权的同时存在，这种处分权又是不完全的，行使时需受到一定限制。基于共有人遵循共同行使权利原则和各共有人权利都应得到相应尊重与保护等因素。共有关系中，共有财产的处分权属于全体共有人。因此，任何共有人行使其相应处分权时，需通过一定条件的满足，如征得其他共有人同意等，转化为共同处分权后，才能产生实际处分效果。另一方面，按份共有的房产与共同共有的房产其主要区别之一在于处分权上。共同共有的房产共有人无权对共有房产进行处分，基于共同共有不确定份额，若部分共有人实施处分行为，则系无权处分行为;按份共有的房产共有人确定了房产份额，享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的份额，但若处分了全部房产，对其他共有人的部分仍然是实施了无权处分行为。

　　从法律上讲，共有房产属于共有财产，出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。但最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”由此可见，擅自出售共有房产，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下购买房屋的，即在买卖房屋时，第三人并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才可能会承认买卖关系有效，保护第三人也即购房者的权益。表现在司法实践中，如果房产已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房产还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房产共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。

　　结束语

　　房产作为人们家庭的主要生活资料，在家庭中占据主要地位，其所有权归属以及共有关系小的方面牵涉到每个家庭，大的方面影响着社会的和谐稳定，权属清晰，共有关系明确至关重要。

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