核心提示：随着辽宁省沈阳市铁西区老工业基地改造的深发展，铁西区商品房开发迅速增加。与之相关的商品房买卖，物业管理合同纠纷案件呈井喷之势。

　　从房产纠纷案件受理统计数量看，2005年809件;2006年895件;2007年1249件，2008年1-10月份2757件，与去年同期相比增加221%，人均结案344.6件，创历史最高记录。

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　　受理房产纠纷的类型主要是开发商与业主之间商品房买卖纠纷，物业管理服务公司与业主之间的物业管理合同纠纷两大类。其中涉及群体性纠纷1495件，占受理案件的46%，商品房买卖纠纷群体一方表现为小区业主，纠纷产生的原因一般是以小区为单位，开发商在商品房预售(销售)过程中存在违约行为，物业管理合同纠纷是物业合同提供的服务存在瑕疵，相关部门管理缺失，业主法律淡薄等。由于长期对开发商以及物业管理的不满，业主在诉讼中的情绪大都比较激烈，矛盾双方不容易达成调解协议，群体性纠纷不同于一般纠纷之处在于诉讼当事人一方人数众多，群体一方往往同时又是弱势方。他们在诉讼中常常简单地以裁判结果是否胜诉作为衡量司法公正的唯一标准，而不考虑司法运行中诸如程序、证据、时效等因素也会导致败诉。司法与感性隔阂导致群体性纠纷一旦处理不善，往往会演变成群体性事件，并造成社会公众对司法的不信任，影响社会稳定。这是群体性纠纷不易处理的根源。另外，在诉讼案件中，小区业主因拖欠物业费而作为被告的案件的比例占 69%，主要特点是：

　　1.房屋质量存在问题。房屋质量问题是业主抗辩的主要理由之一，主要体现在墙体长毛，顶棚漏水，塑钢窗漏风等问题上，而且这些房屋基本在保修期内。业主基本上没有找开发商要求解决上述问题，而是不约而同的要求物业公司解决维修。物业公司在接到业主报修以后，极少数物业公司因为与开发商存在维修委托协议而对质量问题予以维修，还有一部分则能够主动与开发商联系，由开发商给予维修，大部分的物业公司则直接告诉业主自己去和开发商联系，更有甚者，物业公司态度蛮横，对业主报修置之不理，问题矛盾与日聚增，而业主进住后根本找不到开发商，直至诉讼到法院后，业主亦明确讲，把房屋质量问题解决了，物业费马上交齐。业主只是想通过不交物业费达到维修房屋质量问题的目的。在处理此类案件时，物业纠纷的案件判决了，但纠纷实际上没有解决，法院判决业主给付物业费，依诉讼执行程序可以解决。但房屋质量问题无人问津，而且随着时间推移，逾加严重，业主的权利没有得到维护，致使业主对物业公司的抵触情绪更加严重。

　　2.相邻关系问题。主要体现楼上漏水，私自改造通风管道，导致排烟不畅，楼下酒店等场所噪音影响业主休息，相邻住户加装遮阳棚影响采光等。实践中，业主很少直接找邻居协商或提出相邻关系纠纷诉讼或到有关部门举报，而是要求物业公司解决，如物业公司不解决，则拒绝交纳物业费用。

　　3.在小区内财物被盗。电动自行车，自行车丢失的业主为数不少，还有业主住宅失窃，造成损失，也是拒绝交纳物业费的原因。

　　4.收费标准不统一。同一小区存在两个收费标准，先期入住和后入住的收费标准不一致，而服务项目和标准是一样的对此业主提出质疑，物业公司也未能对此讲明根据。同时业主还提出在收费标准中各项服务所占的比例不清楚，不明确。

　　5.机动车车位收费和物业费的使用情况下公开。在诉讼中有些业主主张机动车停车位的所有权归全体业主共有，收费也应当归业主所有。而物业公司的收费情况几乎都没有向业主公开，其代理人亦无法陈述费用使用情况。

　　6.保安不尽责，公共设施维修不及时，绿化少，管理混乱。小区外来人员任意出入，小区内饲养宠物不予规范，公共设施不予维护，所有物业公司都没有启动公共设施维修基金。

　　对于辽宁省沈阳市铁西区人民法院只有8名办案人处理房产案件的情况，如何妥善处理群体性纠纷是平衡繁重的审判任务与司法的社会效果之间的关键点。作为基层法院，该类型纠纷的处理直接关系到最广大最基层群众的切身利益，因此，该院审判人员并没有因为群体性纠纷案件数量的众多忽视任何一名当事人的合法权益，而是牢牢把维护好，实现好每一位当事人的合法权益作为自身工作的出发点和落脚点，努力探索各种新途径来钝化消解矛盾，理顺当事人情绪，保障社会稳定，从而将结案数量和质量有机结合起来，将纠纷处理的法律效果和社会效果有机结合起来。

　　对于解决群体性纠纷所采取的对策。

　　(一)调解为主，判决为辅

　　群体性纠纷案件，大多是以小区或者单位为单位，一方当事人之间比较熟悉。在诉讼中一旦出现当事人不理解或者不满意之处，就会在群体间造成很大的影响，甚至出现对诉讼的抵制情绪，对司法公正产生怀疑。办案人在处理相关纠纷时，充分注重调解的功能，从立案受理后一直到宣判，调解工作贯穿始终，坚决将当事人的不满情绪吸纳在诉讼程序。今年5月以来，江南春城小区计250多名业主起诉开发商沈阳天力投资置业有限公司逾期办理房屋产权证的纠纷，法院受理后，根据案件特点确立了以调解为主的办案思路，由于开发商前期工作以入小区物业管理工作的不足，该小区业主在诉讼中情绪异常激烈，在办案人员作双方调解工作时，部分业主持抵制态度，并声称如果得不到满意结果就进京上访。时值奥运前夕，全庭同志在院领导的带领支持下，顶住压力，在透彻分析案情的基础上提出了调解方案。针对部分业主的抵制情绪，办案人员从建设和谐小区的角度反复给其陈述利弊，针对部分业主担心接受调解方案后开发商不履行协议的情况，庭长亲自做工作，使开发商自愿拿出部分房产作为履行协议的担保。闹情绪的业主理解了办案人员的良苦用心，逾160名业主满意地接受了调解方案。在此基础上，对未接受调解方案的少数业主果断下判决，宣判后业主全部服判息诉，从而成功避免了一起重大社会不稳定事件的产生。

　　(二)现场处理，多方协作

　　物业管理纠纷大幅度上升，且表现类型单一即物业服务公司追讨物业费，该类纠纷发生数量多，频率高，人数广，对稳定影响大。虽然追讨物业费事件法律关系较为清晰、单一，但业主不交纳物业费的原因背后一般都隐藏深层次的矛盾。简单庭上调解并不能达到满意的效果，径行判令业主交纳物业管理费虽然能够达到结案效果，但往往会造成业主的不理解，引发上诉甚至群体上访。在此类案件面前，办案人员牢固树立司法服务意识，把服务作为审判工作的出发点和落脚点，不仅仅满足于结案，而是致力于解决案件后隐藏的深层次矛盾，让当事人真切感受诉讼过程的公平、公正，恢复对司法的信心，树立对法律的信赖，从而妥善处理深层次的矛盾。今年6月在审理诗波物生活园小区物业管理纠纷时，一单元内6名住户成为拖欠物业费被告，原因是7楼住户进住时私自改动煤气管道，造成其余6户常年无法开通煤气。物业公司多方面协调后7楼用户仍不改正，于是其余6户不交纳物业费，在庭审中表示煤气问题不解决就决不交纳物业费，并声称要联合起来向政府部门上访。该案受理后，办案人员并未急于判决，而是召集物业公司、6名被告、煤气公司单位代表、7楼住户来到小区现场，分析成因，明确过失，最后终于达成协议，由物业公司维修煤气管道，7楼住户负责相关费用，该单元内累积多年的邻里矛盾得到化解，物业纠纷也顺利地得到解决。

　　(三)诉内审判与诉外服务相结合

　　许多物业管理纠纷产生源自于小区业主法律意识、法律观念的淡薄。如开发商前期遗留问题，公共维修问题、小区内侵权问题等，小区业主并不是按照相关法律法规，物业管理条例来维护自己的合法权益，而是消极的不交纳物业费造成物业公司追讨物业费案件大量的起诉到法院。针对该情况，院领导带领办案人，利用假日时间主动进入小区进行普法宣传，现场为业主解疑答惑，阳光嘉园小区的业主在普法现场对法官说该小区曾发生过盗窃案件，所以很多业主未交纳物业费，法官现场为其分析了该小区物业管理服务合同的相关约定，指出业主与物业公司不存在保管关系，只要物业公司按照合同尽其义务，就没有过错。事后该小区业主主动交纳了拖欠的物业费。通过深入小区进行普法宣传，极大的拉近了群众与法律之间的距离，延伸了审判功能，化解了小区内的隐性矛盾，将纠纷消灭在了萌芽状态。