不按约还贷款购房人成被告

　　未办理抵押登记开发商被判承担连带清偿责任

　　近日，北京市海淀区人民法院审结一起因房贷纠纷，购房人翟某被判归还中国工商银行股份有限公司北京西客站支行本金及利息近27.6万元和相关罚息、复利，顺天通房地产开发集团有限公司对此承担连带清偿责任。

　　法院审理查明，2001年11月23日，西客站支行与翟某签订《个人购房借款合同》，西客站支行向翟某发放个人住房贷款34万元，翟某每月等额归还本息额为2354.21元，贷款期限为20年。顺天通公司自愿为翟某提供连带责任保证，保证责任范围为贷款本金、包括复利在内的利息、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限为借款人不履行债务之日起两年。

　　翟某仅履行了部分还款义务，至2008年6月30日，其连续逾期4期，累计逾期42期。2008年3月14日，西客站支行于向翟某发出《提前还款函》，要求其在收到该函之日起3日内付清全部借款本金289712.01元，利息（包括复利、罚息）28492.18元，但是翟某没有全部履行该还款义务。

　　西客站支行将翟某和顺天通公司告上法庭。至起诉时，翟某尚欠银行本金269877.56元，利息6057元。

　　法院审理认为，根据《个人购房借款合同》约定，借款人翟某连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息时，西客站支行有权宣布贷款合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求翟某在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息。因此，对于西客站支行要求翟某提前偿还借款本金269877.56元、贷款利息6057元以及至实际还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利的诉讼请求，法院予以支持。

　　法院认为，截至庭审结束时，翟某所购房屋的抵押登记手续尚未办理，尚处于保证担保期限内，因此顺天通公司应当对翟某偿还贷款本金、利息、复利及罚息承担连带清偿责任。顺天通公司在承担连带清偿责任后，有权向翟某追偿。

　　当事人说

　　银行：仅履行部分还款义务

　　购房人：银行不办抵押登记

　　开发商：不该承担连带责任

　　本报记者刘晓燕本报通讯员范静

　　西客站支行诉称，2001年11月23日，西客站支行与翟某签订《个人购房借款合同》约定，西客站支行向翟某发放个人住房贷款，金额为34万元，贷款用于翟某购买坐落于北京市昌平区天通苑的住房，月利率为4.65‰，贷款期限为20年，自2001年11月23日起至2021年11月23日止。贷款采用等额本息还款方式，每月等额归还本息额为2354.21元。如借款人翟某连续三个付款期或在该合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息时，西客站支行有权宣布借款合同提前到期。借款人翟某保证以其有权处分的该合同中所购房产和该合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还借款的担保，并保证承担法律责任。顺天通公司自愿为翟某提供连带责任保证，保证担保期限为借款人不履行债务之日起两年。合同签订后，西客站支行依照合同约定向翟某发放了34万元贷款，但翟某仅履行了部分还款义务。至2008年6月30日，其连续逾期4期，累计逾期42期。顺天通公司亦未承担相应还款责任。

　　西客站支行多次催收未果，故诉至法院，请求法院判令翟某提前偿还借款本金269877.56元；判令翟某偿还截至2008年6月30日所欠贷款利息6057元以及至实际还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利；判令顺天通公司对上述款项承担连带还款责任。

　　翟某承认西客站支行在本案中所主张的事实，但辩称6月份其房屋的产权证已经办理完毕，其曾经催促过西客站支行办理抵押登记，但是西客站支行一直没有予以办理。

　　顺天通公司亦承认西客站支行在本案中所主张的事实，但辩称合同约定办理房屋抵押登记手续之日，其保证期限就结束。现该房屋的产权证已经办理完毕，希望银行尽快办理房屋抵押登记，撤回对顺天通公司的起诉。其不同意承担连带清偿责任。

　　新闻观察

　　房贷纠纷骤增个中原因有四

　　本报记者刘晓燕本报通讯员贾琤宋硕

　　受去年下半年金融危机对我国房地产市场的消极影响，借款人逾期拖欠银行贷款现象增多，房贷纠纷案件增幅明显。

　　记者从北京市海淀区人民法院了解到，从去年9月至今年2月期间，海淀法院共受理房贷纠纷案件113件，在对这些案件进行调研的过程中，法官发现，导致此类案件纠纷主要有以下四种原因：

　　房贷审核欠严谨

　　人去楼空难觅寻

　　2005年1月，小韩购买了位于海淀区普惠南里附近小区的一套二手房，向光大银行某支行借款19万元，期限为20年，分240期偿还。同时，约定北京某投资担保公司为小韩的借款承担连带担保责任。然而从2008年8月起，受社会经济环境影响，小韩所投资项目亏损，开始迟延还款。在多次催讨无效的情况下，银行便要求担保公司承担清偿责任，但此时才发现担保公司由于经营业绩欠佳，早已人去楼空。

　　据法官介绍，房贷活动中，银行在办妥房屋抵押登记前，通常要求房产公司或担保公司承担连带保证责任。受金融危机对房产市场的影响，部分房产公司及担保公司资金周转日趋紧张，无法全额承担保证责任，一些规模较小的房产公司及担保公司索性在销售完毕后便将公司注销或不进行工商年检，此时，银行便很难要求保证人承担连带清偿责任。此外，部分银行业务员为单纯追求考核指标，对借款人的收入和偿还能力不做严格调查，信贷审核流于形式，最终导致逾期还贷的风险增加。

　　对此，法官提示，银行应规范信用评估尺度，对评估等级较低的公司，要提高其保证金交纳比例。同时，加强对借款人的收入证明审核，以期对借款人的履约能力作出客观评价。

　　权证登记不规范

　　银行讨贷路艰难

　　2002年9月，李女士购买了位于东城区新中街附近的一套面积为175平方米的商品房，向中国建设银行某支行贷款100万元。随后，双方签订了借款合同，约定了还款方式及还款期限，并规定在银行取得该房屋产权证并办妥抵押登记之前，由开发商承担连带担保责任。

　　2004年，开发商将产权证交付给银行。但银行一直未办理抵押登记，2006年10月，银行进行房屋抵押登记时，发现房屋已经被外地法院查封。由于在借款合同履行期间，李女士经济状况不佳，累计拖欠还款已超过合同约定的六期，故银行于2008年10月起诉至法院，要求李女士偿还贷款本息并支付罚息，开发商承担连带担保责任。最终，法院判决李女士向银行提前清偿贷款本金45万余元并支付相应利息，开发商承担连带责任。

　　据悉，判决生效后，银行已向查封该房产的外地法院说明情况，希望参与房屋拍卖后的剩余价款分配，这种结果将可能导致银行无法足额收回贷款本息。

　　法官告诉记者，在实践中他们发现，银行在获得房屋产权登记证后，出于抵押登记手续繁琐及希望延长房产公司担保期限的考虑，往往不愿及时对涉贷房产办理抵押登记。始料不及的金融危机袭来，部分借款人自身陷入债务危机，无力偿还时，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权，而只能作为普通债权人对拍卖清偿债务后的剩余房款进行分配，通常此种情况贷款本金大多难以足额追讨，增加了银行经营风险。

　　房贷条款欠重视

　　麻痹大意被起诉

　　2005年1月，王女士参加购房团，购买了位于北京市朝阳区朝阳公园附近的住宅一套用于投资。同年12月，王女士同华夏银行某支行签订了购房合同，向银行借款142万元，分14年还款。在合同履行期间，因王女士有一期未按期还款导致银行直接从开发商账户划走当期借款本息。2008年11月，开发商诉至法院，要求王女士偿还代付本息及违约金。王女士则表示其每期都按规定还款，并已提前全部偿还银行贷款。

　　法院审理发现，银行与王女士约定每月27日前向银行存入当期足额本息款项。但王女士2006年6月工作繁忙，迟延几日还款，导致银行从开发商保证金账户中直接扣除该期本息。虽然后来王女士提前偿还全部借款本息，但该期还款却是开发商代付的。最终，王女士因为自己的麻痹大意多支付了近3000元的违约金。

　　据了解，借款合同中，银行对购房者的违约责任进行了明确规定，而借款人却往往忽视该部分条款规定。最为常见的情形是晚于到期还款日归还借款本息，此时，银行通常将该笔款项直接从开发商保证金账户中划走，或对借款人加收罚息，无形中增加了借款人还贷成本。此外，银行普遍规定借款人连续或累计一定还款期未按时偿还借款本息，银行可解除合同，并要求借款人提前偿还全部剩余本息。

　　因此，法官提示，借款人应仔细研读合同条款，明确履约条件和期限，适当时可将闲散资金提前存入还款账户，避免因粗心大意造成不必要的损失。

　　风险意识待增强

　　冲动购房尝苦果

　　2000年10月，张女士向银行贷款购买了位于朝阳区北四环东路面积为150平方米的某高档住宅，向银行借款56万元，期限为10年。但由于张女士是自由职业者，主要从事文化传媒工作，经济来源并不稳定。去年下半年经济萧条，文化传媒产业受冲击较大，张女士彻底失去了还贷能力，经常出现逾期或拖欠还款的情况。去年10月，银行将张女士诉至法院，要求张女士还款，并请求法院拍卖房屋。

　　法官接受记者采访时说，张女士虽然选购了自己心仪的房产，但是贷款金额远远超过其承受能力，如果无法偿还借款，房屋就将被法院拍卖。当前，社会上许多年轻人或者单亲家庭在购房时往往只重视户型、地段，购房随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一味追求高品质房产，寻求一步到位，然而一旦遭遇经济寒流，企业裁员，其脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终陷入房产被拍卖的尴尬境地。

　　新闻链接

　　信用审查流于形式房贷断供纠纷暴增

　　房贷纠纷暴增560%，这个数据来自北京市石景山区人民法院近日出炉的一份房贷纠纷调研报告。石景山区法院法官在接受记者采访时表示，房主断供成为近期房贷纠纷中主要诉讼对象，去年类似案件同比增长了5倍多。

　　法官表示，以前断供多为房主和开发商有争执而恶意拒绝支付贷款，近期的纠纷则显示房主确实无力偿还贷款。一般情况下，贷款人连续3个月断供或者累计6个月断供，银行会要求贷款人一次还清剩余贷款本息，或者要求和贷款人解除合同收回房屋。

　　法官说，房贷纠纷之所以出现井喷式增长，一方面源于购房人提供虚假信息，但银行、中介和开发商也应承担一定责任。

　　银行审查流于形式。他们在审理案件中发现，银行制定了一整套风险防范机制，如对贷款人资信审查、借款情况监管、借款及时清收等，但是一些银行片面追求放贷利益，并不严格审查，有些银行甚至只审查贷款人身份证。个别案件还出现一套房屋卖给两个不同人后，两人同时申贷成功的情况。

　　少数开发商为了缓解资金压力，铤而走险，以假按揭等违法方式骗取银行贷款。一些中介评估机构在进行房屋抵押评估时，过高评估房屋市场价格，使得贷款人能获得更多银行贷款，当贷款人无力归还借款时，高于房屋实际价值的评估所造成的损失完全由银行承担。

　　法规链接

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国担保法》

　　第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

　　连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

　　第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。

　　在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。

　　第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

　　新闻背景

　　金融危机对审判的影响

　　去年下半年，因美国次贷危机引发的金融危机席卷全球，也殃及到我国。金融危机对我国法院审判工作有何影响呢？

　　北京市昌平区人民法院在近期的一项调研中发现，金融危机对法院审判工作存在一定影响，主要表现在以下四个方面：

　　——总体收案数尤其是民商事案件数量大幅度上升。金融危机的影响波及我国后，一些中小企业破产，一部分人失业，社会的不稳定因素增加，人民的内部矛盾也呈现加剧的趋势。今年1月，昌平法院共收各类案件总数4099件，较去年同期增加593件，上升幅度为16.9%。其中，民商事案件新收2763件，较去年同期上升24%。

　　——劳动争议、商品房买卖纠纷、建筑工程合同纠纷、劳务合同纠纷等几类民商事案件受金融危机影响增势明显。受金融危机影响，企业裁员引发的劳动争议已经显现。今年1月，昌平法院新收劳动争议案件129件，较去年同期增长258%，预计在今后一段时期内仍会保持增长势头，并将于今年上半年达到最高峰。

　　此外，由于房地产市场进一步低迷，部分房地产商因资金短缺造成不能按约及时交房，由此造成的纠纷显著增加。今年1月，昌平法院新收商品房预售合同纠纷案件24件，预计此类纠纷还将有所上升。同时，因建筑工程合同引发的纠纷数量也有所上升，该院新收建筑工程合同纠纷案件87件，较同期增长61.1%，劳务合同纠纷案件数量较去年同期增加76件，上升56.7%。

　　——送达难、财产保全申请增多。金融危机来得快，原告起诉时许多被告已经迅速转移财产或者离开原住所，被告的下落不好确定，这给法院送达带来一些困难。许多原告为了防止被告转移财产，或者减少诉讼过程中被告财产的损耗，多要求法院采取保全措施，因此给法院的审判工作带来一定难度，延长了审理时间。

　　——调解工作难度加大。受金融危机打击较大的公司或个人在短时间内难以恢复，许多债权人对债务人的债务偿还能力没有信心，不相信债务人的缓期履行债务的承诺，不愿意与对方当事人达成调解协议，法官的调解工作难度因此加大。