去年3月，陈小姐在千灯湖板块某楼盘购买了一套商品房，签订买卖合同时因开发商相关手续问题，该小区买主未能办理产权登记取得该房屋的产权证。陈小姐与开发商签订的购房合同约定，开发商在两年内为其办理产权证。

　　今年4月收楼后不久，陈小姐与家人商量决定卖出这套房子，并很快通过中介公司找到了买家杨先生。双方签订房屋买卖合同约定李先生支付2万元定金，取得钥匙并装修房屋以便居住。首期房款将在陈小姐拿到产权证时支付，剩余款项在办理过户手续时支付。但由于该房屋还没有办理产权证，无法办理过户登记，李先生十分担心房屋的产权证能否如期办理，他什么时候能够办理过户手续并成为这套房屋的真正所有人；万一这套房屋的产权证不能办理，他所支付的定金和装修费用该如何处理。

　　而作为卖方的陈小姐同样担心由于没有产权证而只收取2万定金便将房屋交给买方装修使用，会产生什么样的后患。如果开发商真的不能如期办理产权证，她应当如何保护自己权益，又将会承担什么责任。杨先生出于自身的担忧，要求同陈小姐签订了一份租赁合同，约定由陈小姐免费将属于自己的房屋租给李先生两年，在陈小姐拿到产权证后再办理过户登记。

　　双方可签补充协议

　　商品房预售中，买方在向开发商支付房款后却未能取得产权证的情况十分普遍。本案双方当事人就同一套房产同时签订了买卖合同和租赁合同的做法不当。一旦发生纠纷，在处理权利义务时将找不到依据。实际上，本案双方的真正目的是就该房产达成买卖合同法律关系。

　　根据我国法律规定，陈小姐因未能取得产权证，也不是所有权人，只是准房东。但在实践中，这并不妨碍陈小姐再同他人签订买卖合同。建议双方可以通过签订补充协议的方式予以解决。作为买方，应该要求卖方承诺明确办理过户的期限，以及逾期还不能办理过户的违约责任，比如双倍返还定金以及赔偿装修损失。作为卖方，在买方不愿意支付首期房款的情况下可以将定金适当提高，比如6万元，同时延长承诺办理产权过户的期限，比如5年，以应对可能发生的开发商延迟办理产权证的可能。同时，还建议，卖方也应该为买方设定违约责任。假如买方在5年期限内反悔不愿意购买房产，可以没收定金，对买方因装修造成的损失不予赔偿。这样一来，不管哪一方违约，另一方的权益都能得到充分保障。

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