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从一起商品房“退房纠纷”仲裁案看合同解除的法律后果

作者:未知时间:2012-03-27

  近年来,随着我国房地产市场的持续升温,商品房买卖纠纷也急剧上升。由于期房买卖在整个商品房买卖中占绝对比重,[①]如何处理因逾期交房所引发的“退房纠纷”已成为当前司法实践经常要面对的一个问题。“退房”实际上就是对商品房买卖合同的解除,对类似纠纷的处理直接反应了裁判者对合同解除法律后果的认识。在此,笔者选取一起较为典型的“退房纠纷”仲裁案作为切入点,通过评析该案对合同解除的法律后果中认识分歧较大的几个问题做进一步考察。

  一、据以研讨的案例

  (一)基本案情

  2002年10月11日,申请人杨某与被申请人某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》,约定:申请人向被申请人购买一套总价款为5229206元的商品房;被申请人应当在2003年7月31日前交付房屋,逾期交房,被申请人按房价款每日万分之二支付违约金,逾期超过90天,申请人有权解除合同;申请人应于签约之日支付20%购房款,计1049206元,其余购房款采用银行按揭贷款支付等。随后,申请人向被申请人支付了首付款1049206元,并基于与被申请人签订的《车位认购保留书》向后者支付了车位款110000元。申请人还与中国建设银行某支行(以下简称银行)及被申请人三方共同签订了《个人住房贷款借款合同》,约定申请人向银行借款4180000元用于购买本案合同项下的商品房。同日,被申请人获得了申请人通过银行住房贷款支付的购房款4180000元。2003年9月17日,被申请人取得涉案商品房工程竣工验收备案表,9月23日被申请人向申请人发出《验房及入住通知书》,通知申请人于2003年10月14日办理入住手续。2003年10月8日,被申请人曾致函申请人:“您向我公司申请退房,经我公司研究决定,同意您退房,请签署《退房协议》,有关具体退房事宜我公司择日约请您面谈”。同日,申请人与被申请人签订了《退房协议》,约定“申请人向被申请人申请退房。被申请人同意申请人之申请,双方经友好协商,同意解除该《商品房买卖合同》”。申请人在购房及办理银行住房贷款过程中,先后支付购房保险费、律师费、印花税和代办抵押登记费及银行按揭贷款利息共30多万元。后因双方对退房后的违约金及杨某实际损失的赔偿等问题产生争议,杨某申请了仲裁,主要仲裁请求为,要求被申请人返还申请人购房款、车位款;按原《商品房买卖合同》支付申请人违约金7万余元;赔偿申请人购房过程中实际支出的保险费、律师费、印花税、代办费及购房款利息。

  (二)争议焦点及裁决要旨

  在仲裁过程中,被申请人对返还申请人已支付的购房款及车位款的仲裁请求没有异议,双方的主要争议集中在:1、导致《商品房买卖合同》解除的原因是被申请人的逾期交房行为还是申请人的申请,被申请人对合同解除是否存在过错?2、《退房协议》的约定是否影响申请人依据《商品房买卖合同》主张违约金的权利?3、被申请人是否应赔偿申请人在购房及办理银行贷款中支出的各项费用及贷款利息?

  申请人主张:导致《商品房买卖合同》解除的原因是被申请人不能按期交付房屋,被申请人对合同解除存在过错。被申请人应按照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定支付违约金并赔偿申请人的各项实际损失。

  被申请人主张:本案《商品房买卖合同》是经申请人申请,通过协商方式解除的,并非被申请人不能按期交房所致,被申请人对合同解除无过错。从《退房协议》生效之时起,《商品房买卖合同》即告废止。既然《退房协议》没有约定违约责任以及其他相关费用如何处理等内容,应视为申请人在签订《退房协议》时同意不再主张违约责任以及按现状各自承担相应费用,申请人现依据《商品房买卖合同》的约定要求被申请人承担违约责任于法无据。同时既然申请人提出解除合同的要求,已经发生的相关费用亦应由申请人自己承担。

  仲裁庭认为:1、被申请人从2003年7月31日起即产生逾期交房的违约行为,构成合同约定的违约责任,申请人也相应地从2003年7月31日起就享有向被申请人主张违约责任的违约金请求权。该违约金请求权,并非另外因合同解除所产生的新损害赔偿请求权,而是因原合同债务不履行所产生的损害赔偿请求权,显然在合同解除前就已经存在,不因合同解除而失效。尽管《退房协议》没有约定违约责任等内容,但并不能因此视为申请人同意不再主张该违约责任,应视为申请人没有放弃违约责任请求权。2、关于购房过程中实际支出的诸如保险费、律师费、印花税、代办费及购房按揭贷款利息等实际损失的产生直接起因于《商品房买卖合同》的解除,该合同解除属于协议解除,并不属于因被申请人的违约行为而导致的单方行使解除权解除或法定解除。《退房协议》本身既没有明确合同解除的原因,也没有任何证据显示被申请人逾期交房违约行为与《退房协议》之间有何因果关系,故申请人关于导致合同解除的原因是被申请人违约逾期交房的主张没有事实与法律依据。在《退房协议》签订后双方未曾再就包括损失赔偿在内的任何退房善后事宜达成协议,因此,要求被申请人赔偿损失也无合同依据。没有证据显示合同解除是被申请人的违约行为等单方原因所致,也不能证明被申请人对合同解除所导致的损失有过错,故对申请人要求被申请人赔偿购房过程实际支出费用及购房款利息的仲裁请求不予支持。基于上述分析,仲裁庭除裁决被申请人返还申请人已付的购房款、车位费外,支持了申请人的违约金请求,但驳回了其要求被申请人赔偿其购房过程中已实际支出的各项费用及贷款利息的仲裁请求。

  二、对案件争议及裁决的评析——以我国现行法为依据

  1、关于本案《商品房买卖合同》解除的原因

  根据我国《合同法》第93、第94条之规定,合同解除包括双方协议解除、约定单方行使解除权解除及法定解除等三种情形。本案《商品房买卖合同》对申请人单方行使合同解除权的条件做出了明确约定,即逾期交房超过90天,申请人有权解除合同。但本案中,当事人双方于2003年10月8日经过协商签订了《退房协议》,就同意解除《商品房买卖合同》达成了一致,其时被申请人逾期交房仅69天,申请人行使合同解除权的条件尚未成就,故本案的合同解除属于协议解除。

  笔者对仲裁庭关于本案《商品房买卖合同》解除的原因及过错的判断持不同意见,主要理由如下:1、分析《退房协议》的内容,该解除协议既没有否定更没有认可被申请人逾期交房的违约行为,只不过该违约行为尚未达到可单方行使解除权的条件,故在申请人要求下,双方通过协议解除方式对违约进行了补救。2、被申请人逾期交房的违约行为已是不争的事实,违约事实本身就是证据,从合同法保护非违约方的利益,减轻其过错举证责任的角度考量,违约方是否有过错应由违约方反证证明,否则违约事实本身便可推定违约方的过错。因此,本案逾期交房的违约行为当然构成引发双方签订《退房协议》的重要原因。如果因为申请人提出退房申请而要求申请人对被申请人逾期交房的违约行为与《退房协议》之间的因果关系及被申请人对合同解除所导致损失的过错另行举证显然过于苛刻。3、双方协议解除是合同解除的方式并非合同解除的原因。在协议解除的场合,必然有一方要先提出解除要约,该解除要约是解除协议订立的一个必经阶段,亦不是订立解除协议的原因。如果认为解除申请构成解除合同的原因,则在协议解除场合,提出解除要求的非违约方就几乎无法证明违约行为与合同解除之间的因果关系违约方对合同解除的过错,这将大大降低非违约方在尚未达到根本违约、单方解除权条件未成就时及时采用协议解除方式进行违约补救的积极性。同时在房地产开发公司处于强势地位的情况下,要求在解除协议中明确合同解除的原因及过错也不实际,其结果可能导致双方无法就解除合同达成一致,不利于对非违约方的救济。

  2、关于申请人的违约金请求权

  产生申请人是否有权主张违约金请求权争议的主要原因在于《退房协议》中除就解除《商品房买卖合同》达成一致外,没有约定违约责任等内容。对此项争议,笔者基本赞同仲裁庭的意见,即申请人有权要求被申请人依据《商品房买卖合同》的约定支付违约金,主要理由如下:其一、不能依据《退房协议》没有约定违约责任等内容,而视为申请人同意不再主张该违约责任。因为违约责任请求权的放弃事关重大权利处分,应有明示的意思表示。根据最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第66条的规定,不作为的默示只有在法律规定或当事人双方约定的情况下,才可视为意思表示。《退房协议》既然没有对违约责任做出明确约定,应视为申请人没有放弃违约责任请求权。况且合同解除有其内在的机能与目的,与权利抛弃无涉。[②]其二、本案《退房协议》的生效确实导致《商品房买卖合同》关系消灭,但本案被申请人的逾期交房违约行为发生在双方达成《退房协议》之前,申请人的违约金请求权显然在合同解除前就已经存在,不因合同解除而消灭。其三、从违约金的性质出发,我国《合同法》规定违约金主要是补偿性的[③],违约金属于当事人双方预先在合同中约定的违约损害赔偿的一种。根据我国《民法通则》第115条“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利”及《合同法》第97条,合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利之规定,应当认为我国合同法承认违约金可以和合同解除并存。其四、《合同法》第98条规定:“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”我国《合同法》将合同解除作为合同终止的情形之一,因而在合同解除场合,合同中结算和清理条款仍然有效。违约金条款可包括在内,因而在我国合同法上,违约金并不因合同解除而受影响,仍可请求。[④]

  3、关于被申请人对在购房中支出的各项费用及贷款利息等实际损失的损害赔偿请求权。

  本案《退房协议》中没有对损害赔偿问题做出约定,《退房协议》签订后双方也未再就损害赔偿问题达成任何协议。仲裁庭不支持申请人要求的主要理由有两点:一是申请人不能证明被申请人的违约行为与合同解除有因果关系、不能证明被申请人对合同解除有过错;二是要求被申请人赔偿损失无合同依据。关于被申请人的违约行为与合同解除的因果关系问题笔者在上文已进行了分析,即违约事实本身就是证据,无须非违约方对合同解除的原因提供其他证据,除非被申请人提供相反的证据,证明申请人要求解除合同另有其他原因,其对合同解除无过错。关于赔偿损失的合同依据问题,笔者认为仲裁庭的理由亦值商榷,理由如下:其一、根据前文所引《民法通则》第115条及《合同法》第97条之规定,我国现行法律承认合同解除与损害赔偿可以并存。[⑤]在合同解除作为违约救济方式不足以弥补非违约方损失的时候,非违约方可主张损害赔偿请求权。其二、与上述违约金请求权类似,尽管《退房协议》没有约定损失赔偿等内容,但并不能因此视为申请人同意放弃损害赔偿请求权。其三、在没有合同约定的情况下,该损害赔偿请求权系直接依据法律规定而产生。因此,笔者认为,申请人要求被申请人支付其在购房中支出的各项费用及贷款利息的请求应予支持。

  三、对本案蕴含之基本问题的思考——对合同解除之法律后果的继续考察

  本案争议的问题从合同法视角观察可归结为协议解除与合同解除法律后果之间关系以及合同解除对违约责任及损害赔偿的影响等问题。这些都属于合同解除之法律后果中的重要问题。从理论和实践中普遍存在的分歧来看,对上述问题颇有深入考察之必要。

  (一)、关于协议解除与合同解除法律后果之间关系的再认识

  合同解除指合同有效成立后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。[⑥]前文已述及,我国《合同法》将合同解除分为协议解除、约定解除权解除和法定解除。法定解除由法律直接规定解除条件,以根本违约为前提,主要目的在于限制解除权的行使。法定解除与约定解除权都属于单方行使解除权解除,在解除权的行使方式、期限和解除的法律后果等方面基本遵循相同的规则。协议解除则是在合同成立后,通过双方协商解除合同,不以解除权的存在为依据,其特征是通过订立一个新的合同解除原来的合同,其价值在于当解除权不存在或不成就时,根据合同自由原则及时妥善地解决合同的解除问题。

  较之单方行使解除权解除,我们应对协议解除方式与合同解除的法律后果之间的关系明确以下认识:

  1、在协议解除场合,合同解除的法律后果首先应以解除协议的约定为准。除就消灭合同关系达成一致外,双方当事人通常会在解除协议中对合同解除的法律后果做出一致同意的安排。除相关内容违反法律、损害国家利益、社会公共利益,当事人对自己利益的处分属于当事人自治的范畴,符合合同自由原则,无须再通过适用法律规定加以干预。这正是协商解除与其他解除方法不同的特点。

  2、协议解除的其主要内容是解除原合同关系,因此解除协议的必备条款是对消灭合同关系达成的合意。如果当事人在解除协议中未就解除后的法律后果做出约定,该解除协议仍然有效,当事人可以就解除后的法律后果达成补充协议,并以之作为处理合同解除后法律后果的依据。本案中双方当事人在《退房协议》外也保留了就具体退房事宜进行补充协议的权利,只不过后来双方未进行补充协商。

  3、应特别注意,对既未在解除协议明确解除之法律后果也未在解除协议生效后就相关问题达成补充协议的,在因违约解除合同的情况下,不应认定当事人放弃追求解除之法律后果相关利益的权利,除非当事人明示放弃,应适用合同法关于行使解除权解除合同之法律后果的规定,即应依据合同法第97条的规定而具体确定。

  (二)、关于合同解除对违约责任及损害赔偿的影响

  合同解除目的在于使合同关系消灭,合同解除的法律后果亦即合同解除的效力关注的是合同关系如何消灭的问题,其中对合同解除原则上应具有溯及力,发生恢复原状的效果目前已成通说,本案中亦未见争议,本文不再赘述。但对于合同解除对违约责任及损害赔偿的影响则仍存在较大争议,本案反映的情况可见一斑。

  根据《民法通则》第115条“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利”及《合同法》第97条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”以及第98条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”等规定,应认为合同解除并不免除违约方所应负的违约责任,我国法律亦承认合同解除可与损害赔偿并存。

  1、关于违约责任

  违约方承担违约责任的形式很多,包括实际履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金等,但在合同解除场合,由于当事人已选择了不再履行合同、消灭合同关系的补救方式,显然应排除与合同解除相排斥的继续履行等违约责任形式。但违约方的违约金及违约损害赔偿等违约责任在合同解除前就已经存在,从保护非违约方的合法权益并制裁违约方的原则出发,违约方的前述违约责任不应因合同解除而免除,因此,笔者认为在合同解除场合,非违约方仍可主张的违约责任形式应限于违约金和违约损害赔偿。

  非违约方在依据解除前的合同向违约方主张违约责任时还应注意:第一、违约金属于约定条款,其适用优先于损害赔偿。只有在当事人没有确定违约金条款或约定的违约金不足以弥补非违约方损失的时候,才可继续主张违约损害赔偿。第二、在违约金和违约损害赔偿责任并存的情况下,违约金数额已转化为补偿性的损害赔偿,对于违约方来说,其支付了违约金以后,只赔偿违约金数额不能弥补实际损害的部分。第三、合同解除中的违约损害赔偿不应包括合同履行后的可得利益,理由下文一并陈述。

  2、关于损害赔偿

  对于合同解除是否可与损害赔偿并存学理上主要存在三种学说,其一、二者不能同时并存说;其二、合同解除与债务不履行的损害赔偿可以并存说;其三、合同解除与信赖利益的损害赔偿可以并存说。[⑦]

  合同解除可以作为违约补救的一种方式,[⑧]但仅凭解除合同常常不足以弥补非违约方所受的损失。合同解除的目的是使当事人双方恢复到合同订立前的状态,从这一制度功能出发,我认为合同解除可与损害赔偿并存,损害赔偿的范围应包括以下两部分:一是债务不履行所致的损害,属于违约损害赔偿的部分内容。该赔偿义务是在合同解除前因违约行为发生的,不论合同是否解除都存在,不因合同解除而消灭。二是因合同解除而导致的损害,即信赖利益损害。信赖利益损害是指当事人相信合同有效并可得到履行而实际并未得到履行所发生的损害。信赖利益赔偿请求权系依据诚实信用原则,直接依据法律规定产生,不以合同的有效成立为前提[⑨]。《合同法》第97条规定的赔偿损失应理解为赔偿信赖利益的损失。在实践中,合同解除场合的信赖利益损害主要包括订立合同时支出的必要费用、为准备履行或在履行中支出的费用、合同解除后因恢复原状而发生的必要费用等。

  在明确上述损害赔偿范围的同时还应注意在合同解除场合对损害赔偿的限制,即合同解除中的损害赔偿并不遵循完全赔偿原则,不应包括合同履行后的可得利益的损失。因为可得利益只有在合同完全履行时才可能产生,既然当事人选择了合同解除,就表明当事人不愿再履行合同,因此不应再考虑可得利益的损害赔偿,否则将超出合同解除的效力所应达到的范围。

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